Auszug - Bebauungsplanverfahren Wilstorf 43 (Hohe Straße) - Einleitungsbeschluss  

Eine Vertreterin des Planungsbüros Evers & Küssner zeigt mit Unterstützung einer Präsentation Anlass und Ziel der Planung auf. Beabsichtigt sei die

• Revitalisierung und Neuordnung der untergenutzten Flächen
• Konzeption eines neuen, gemischt genutzten Quartiers
• Entwicklung von Wohngebäude mit Wohnungsgrößenmix und Einzelhandels-, bzw. gewerblichen Nutzungen sowie einer Kita
• Sicherung des Nahversorgungsstandortes
• Unterbringung von Räumen für die Alawitische Gemeinde und das Harburg-Huus
• Verbreiterung des Straßenquerschnittes zugunsten der geplanten Veloroute

Der Flächennutzungsplan weise bereits „Wohnbauflächen“ aus. Auch im Landschaftsprogramm sei „Verdichteter Stadtraum“ mit milieuübergreifender Funktion abgebildet. Weiterhin sei eine „Landschaftsachse“ im Westen des Plangebiets dargestellt, auf die in der Planung entsprechend reagiert werden müsse, um großräumig die Verbindung über der übergeordneten Grünachsen im Stadtraum zu gewährleisten. Im Arten- und Biotopschutzkataster werde das Plangebiet als „Geschlossene und sonstige Bebauung“ gezeigt, weil die Flächen im bestehenden Planrecht bereits  fast vollständig versiegelt seien. Das Gebiet sei als Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,6 und allgemeines Wohnen im Westen mit einer GRZ 0,3 ausgewiesen. Außerdem seien große Verkehrsflächen und die Engelbach als Wasserfläche ausgewiesen.

Abschließend geht sie auf die Problematik mit dem zurzeit vorgesehenen Geltungsbereich ein. Es gebe noch alte Flurstücksgrenzen, die mit den heutigen nicht mehr übereinstimmten. Im weiteren Verfahren müsse nunmehr die genaue Plangebietsgrenze festgelegt werden, um das vollständige Gewerbegebiet zu erfassen, damit keine planungsrechtlichen „Restflächen“ zurückblieben.

Nachdem sie die Ausgangslage und die Rahmenbedingungen des Vorhabengebietes erläutert hat, stellt der Architekt aus dem Büro Schenk + Waiblinger Architekten ausführlich anhand eines Planes den Funktionsplan mit seinem Bebauungskonzept vor. (siehe Niederschrift vom 29.03.2019, Drucksache 20-4704).

Er zeigt auf, dass zur Trasse der Bundesstraße ein planerischer Abstand von 20 Metern einzuhalten sei. Insofern rage kein Neubau in diese Zone hinein. Außerdem sei zu erkennen, dass mit diesem Neubauprojekt die Bestandsbebauung des Phoenix-Viertels, mit seiner typischen städtebaulichen Struktur und hoher Qualität weitergeführt werde, allerdings neu interpretiert mit zeitgemäßer Architektur. Die drei größeren Wohnblöcke sollten analog zum Bestand entwickelt werden, um großformatige Riegel zu vermeiden, die der Maßstäblichkeit der vorhandenen städtebaulichen Struktur entgegenstünden. Durch die Aufteilung der Fassade, für die auch unterschiedliche Materialien verwendet würden, entstehe der Eindruck einzelner Häuser.

Im Weiteren gebe es für den vorhandenen Penny-Markt und den benachbarten Getränkemarkt langfristige Mietverträge. Insofern sei man daran gebunden und halte es auch für sinnvoll, diese Ankermieter in dem neuen Quartier zu verorten. Gespräche dazu liefen derzeit und es sei angedacht im Erdgeschoss erneut einen Einzelhandel anzusiedeln. Der Getränkemarkt könne am jetzigen Standort verbleiben.

Der Entwickler wolle vorhandene Bestandsbauten erhalten und weiterentwickeln, sodass auch bestimmte soziale Nutzungen stattfinden können.

Die Gewerbeeinheiten sollten im Erdgeschoss angesiedelt werden. Auf der plus I Ebene sei Wohnungsbau vorgesehen und es sei beabsichtigt, die verbleibende Fläche zu begrünen. Dies habe den Vorteil, dass die Gewerbeeinheiten sowie Stellplatzflächen für den Einzelhandel als auch für den Wohnungsbau abgeschottet würden. Damit werde eine zusätzliche Qualität für das innerstädtische Quartier geschaffen.

Im Bereich der Kreuzung sei für eine neue städtebauliche Ordnung die Errichtung eines Hochpunktes denkbar. Dabei handele es sich zum jetzigen Zeitpunkt lediglich um eine Idee und die Diskussion dazu befände sich noch am Anfang.

Während der Vorabstimmung dieses Konzeptes sei auch die Veloroute an den Entwickler herangetragen worden und sei Bestandteil der Planungen. D. h. bis auf den Bestandsbau im Westen sei die gesamte Quartiersstruktur nach Süden eingerückt worden, um für die zukünftige Veloroutenplanung Platz zu schaffen.

Nachfolgend aufgeführte Gutachten müssten noch erstellt werden:

• Lärmtechnische Untersuchung
• Verkehrsgutachten
• Entwässerungskonzept
• Artenschutzgutachten (keine Potenzialabschätzung)
• Luftschadstoffgutachten
• Aussagen zur Zentrenverträglichkeit des Einzelhandels (Frage der Notwendigkeit werde in der Grobabstimmung geklärt).

Der weitere Verfahrensablauf werde wie folgt vorgesehen:

• Frühzeitige Behördenbeteiligung / GA/ Scoping  04.11.19
• Frühzeitige öffentliche Bürgerbeteiligung (FöB)  Januar 2020
• Beratung / Auswertung FöB     Februar 2020
• Behördenbeteiligung (Stellungnahmeverschickung)  April/Mai 2020
• Arbeitskreis I       Juni 2020
• Rechtsprüfung      August/September 2020
• Aufstellungs- / Auslegungsbeschluss    November 2020
• Kenntnisnahmeverschickung     Oktober 2020
• Öffentliche Auslegung     Dezember 2020/Januar 2021
• Arbeitskreis II       Februar / März 2021
• Vorweggenehmigungsreife nach § 33 BauGB durch

Beschluss in der Bezirksversammlung   Mai 2021

Fragen der Ausschussmitglieder werden wie folgt beantwortet:

• Aktuell gebe es noch keine konkrete Grundrissplanung. Bei Umrechnung der bereits vorhandenen Bruttogeschossfläche (BGF) entstünden ca. 220 Wohneinheiten. Dies könne jedoch noch variieren, je nach dem welcher Wohnungsmix favorisiert werde.
• Das Denkmalschutzamt habe die alte Fabrik noch nicht thematisiert. Überlegungen diesen Bestand mit in die Planungen aufzunehmen seien verworfen worden, weil dadurch an der Stelle die östliche Grundstücksentwicklung sehr gehemmt werde.

Der Ausschuss stimmt der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion einstimmig zu. Die Bezirksversammlung wird gebeten, den Beschluss nachzuvollziehen.