Bezirksversammlung Harburg

Auszug - Vorstellung der Wohnungsmarktanalyse  

 
 
Sitzung des Stadtplanungsausschusses
TOP: Ö 1
Gremium: Stadtplanungsausschuss Beschlussart: zur Kenntnis genommen
Datum: Mo, 23.09.2019 Status: öffentlich/nichtöffentlich
Zeit: 18:00 - 20:15 Anlass: Sitzung
Raum: Mehrzwecksaal im SDZ
Ort: Harburger Rathausforum 1, 21073 Hamburg
21-0129 Vorstellung der Wohnungsmarktanalyse
   
 
Status:öffentlichDrucksache-Art:Mitteilungsvorlage öffentlich
Federführend:D 4 - Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt   
 
Protokoll
Beschluss

Ein Vertreter des Gutachterbüros ALP geht ausführlich in Anlehnung an die mit der Einladungen verschickten Unterlage „“Wohnungsmarktanalyse Bezirk Harburg zum Wohnungsbauprogramm 2020 ein. Er geht kurz auf übergeordnete Rahmenbedingungen ein, die die Wohnungsmarktentwicklung maßgeblich mit beeinflussen würden. Dazu gehörten allgemeine Wanderungstrends bzw. der Aspekt der Migration. Die Gesamtstadt Hamburg habe sehr stark durch Zuwanderung aus dem Ausland Einwohner gewonnen. 2012 seien es über 10.000 Personen gewesen und es habe sich bis 2016 auf 20.000 Personen gesteigert. Der Flüchtlingszuzug habe daran seinen Anteil, allerdings seien auch aus vielen anderen Ländern und Europa Menschen nach Hamburg gekommen. Aufgrund der steigenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, sei auch eine stärkere Ausweichbewegung in die Umlandgemeinden Hamburgs festzustellen. Dabei sei in den letzten Jahren ein Negativsaldo von 7000 bis 8000 Personen jährlich zu verzeichnen. Der Grund dafür sei, dass in Hamburg kein nachfragegerechter, adäquater Wohnraum gefunden werde. Das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite sei ein weiterer Aspekt, der für die Abwanderung eine Rolle spiele. Diese habe in vielerlei Hinsicht Konsequenzen, insbesondere jedoch im Hinblick auf die Preisentwicklung für Bauland und Bestands- und Neubauvorhaben. Außerdem auch die Steigerung der Baukosten über der allgemeinen Teuerungsrate, was auch mit der deutschlandweiten angezogenen Nachfrage zu tun habe. Dies sei allerdings auch mit gestiegenen Qualitätsanforderungen zu begründen.

 

In dem Zeitraum von 2013 bis 2017 sei ein deutliches Plus von 6,3 % der Bevölkerung in Harburg zu verzeichnen. Damit habe sich der Harburger Raum dynamischer entwickelt als die Gesamtstadt, die bei 4,9 % liege und habe die Funktion eines Entlastungsstandortes deutlich mehr wahrgenommen als in dem Vergleichszeitraum. Auch die Geburten seien deutlich gestiegen. In der Betrachtung der letzten 5 Jahre seien weniger Menschen gestorben als Menschen geboren wurden. Dies sei deutschlandweit eine Ausnahme und sei zurückzuführen auf die junge Altersstruktur im Bezirk Harburg.

Ebenfalls gebe es für den Bezirk Harburg eine positive Entwicklung bei den Wanderungssalden. Dies bezöge sich zum einen auf die Wanderung mit der innerdeutschen Wanderung als auch mit der Binnenwanderung innerhalb Hamburgs.

 

Bei der Außenwanderung bezogen auf Hamburg sei zu erkennen, dass die Menschen von außerhalb nicht wie in der Vergangenheit überwiegend in die zentralen Stadtteile von Hamburg zögen, sondern vermehrt in periphereren Stadtteile wie Heimfeld und Harburg.

 

Weiterhin geht er auf die Aspekte Nachfrageentwicklung der Bevölkerung sowie auf die Entwicklung der Haushalte als auch die Angebotsentwicklung ein. Er zeigt Perspektiven auf, mit denen fortgefahren werden sollte und welche Herausforderungen damit verbunden seien.

 

Personen, die Wohnraum suchten, orientieren sich größtenteils in Richtung der nördlichen Stadtteile von Hamburg. (Quelle: ImmoScout24) Hiervon profitiere Harburg noch nicht so sehr. Wilhelmsburg wiederum sei in den letzten Jahren stärker in den Fokus geraten.

 

Auf die Familien mit Kinder kommend, zeigt er auf, dass in den Innenstadtlagen vergleichsweise wenige Kinder lebten. Ein bekanntes Muster sei, dass in den Randlagen Harburg der Anteil der Kinder und der der Einfamilienhäuser steigen. Nunmehr befinde man sich im Wandel, bei dem auch in den zentralen Stadtteilen der Anteil von Haushalten mit Kindern deutlich ansteige.

 

Im Weiteren deute sich in Wohngebieten, die vor 20-30 Jahren entwickelt worden seien, ein Generationenwechsel an. Dort sinke der Anteil von Kindern, da sie inzwischen eigenständig seien und ihr Elternhaus verlassen haben.

 

Die Altersstruktur aufgrund von Zuwanderung, Starterhaushalten sowie Familienhaushalten erlebe ein deutliches Plus. Gerade auch bei den Haushalten mit Kleinkindern (0-5jährig und 6-17jährig).

 

Ebenso die Gruppe der 45-64 jährigen sei deutlich angestiegen. Dies sei für die Wohnungsbauentwicklung interessant, da sich diese Menschen die Frage stellten, ob sie ihre Wohnsituation, z. B. in einem Einfamilienhaus so beibehalten (emptynester) wollten oder sich nochmals verändern möchten. Für diese Gruppe könne man mit attraktiven Wohnungsangeboten einen Prozess anschieben, der dazu führe, dass beispielweise frei werdende Einfamilienhäuser von Familien nachgenutzt würden.

 

Im Sozialmonitoring sei dargestellt worden, dass Harburg vergleichsweise viele Menschen mit Transferleistungen, mit Migrationshintergrund und Quartiere mit niedrigem Status habe. Diese Situation sei insgesamt stabil. Es gebe einige Quartiere, die eine negative Dynamik aufwiesen. Dies sei in der Regel mit Flüchtlingseinrichtungen verbunden und der Anteil mit SGB II Empfängern sei sprunghaft gestiegen. Dies habe im Rahmen des dargestellten Schemas zu einer negativen Dynamik geführt habe.

 

Bei der Angebotssituation gebe es positive Ergebnisse. Der Bezirk Harburg erreiche seine Zielvorgabe kontinuierlich von mindestens 800 Wohnungen / jährlich und auch die Perspektive für die nächsten Jahren werde positiv bewertet. Weiterhin sei ein deutlicher Anstieg der Baufertigstellungen zu verzeichnen. Der Wohnungsbauindikator von 1 Wohnung /1000 Einwohner / Jahr sei auf 3,6 gesteigert worden und damit habe Harburg die dritthöchste Neubauintensität aller Bezirke. Dies sei insbesondere auf den Geschosswohnungsbau zurückzuführen.

 

r die Mietpreisentwicklung seien die Inserate ausgewertet worden. Dazu müsse einschränkend erwähnt werden, dass die Inserate nur ein Teilsegment des Wohnungsmarktes abbilden würden. Nicht abgebildet seien in der Regel die der SAGA und Genossenschaften, die andere Vertriebswege benutzen. Nichtsdestotrotz sei dies der Markt der privaten Klein- und Großvermieter und der Mietendurchschnitt in Harburg liege mit knappe 9 € /m² Wohnfläche 2,50 € unter dem Hamburger Durchschnitt bei einer Neubauwohnung. Die Mietpreisdynamik sei in Harburg etwas geringer ausgeprägt als in der Gesamtstadt. Sie sei jedoch höher als die allgemeine Teuerungsrate. Zu berücksichtigen sei, dass 41 % der Mietwohnungen von SAGA und Genossenschaften gehaltenrden. Hier sei die Mietpreisdynamik deutlich geringer ausgeprägt und liege bei etwa 2 % bei Neuvertragsmieten. Insofern bildeten diese Vermieter das preisgünstigste Wohnen in Harburg ab.

 

Zurzeit liege der geförderte Wohnungsbestand noch bei 10 % und sei damit über dem städtischen Durchschnitt. Allerdings habe sich der Bestand auch in Harburg deutlich reduziert, von 2008 um rund 2300 Wohnungen. Sollte zukünftig keine neue geförderte Wohnung hergestellt werden, würde der Bestand bis 2022 um rund 1800 Wohnungen abschmelzen. Wenn das Neubauvolumen in den nächsten Jahren beibehalten werde, könne die Reduzierung kompensiert werden und es verbliebe in etwa bei den heute noch knapp 7500 geförderten Wohnungen. Zu bedenken sei, dass der größte geförderte Mietwohnungsanteil im Besitz der SAGA und der Genossenschaften sei. Damit bedeute der Wegfall der Bindung nicht gleichzeitig, dass die Mieten bis zu 9 € ansteigen.

 

Die Kosten des Baulandes seien enorm angestiegen. In 2008 hätte der m² Grundstücksfläche im Einfamilienhaussegment 311,-- € gekostet. Seit 2008 habe sich eine Steigerung von 134 % ergeben und im Mehrfamilienhaussektor um 178 %. Das bedeute für die Gesamtstadt Hamburg, 1515,00 € / m² Wohnflächesstenr das Grundstück aufgebracht werden. Insofern sei preisgünstiges Bauen nicht machbar. In Harburg sei es erheblich günstiger, aber in vielen Bereichen trotzdem eine Verdoppelung. Somit sei es r Harburg im Neubaubereich schwierig günstigen Wohnraum anzubieten.

 

Mit den aktuellen Zahlen aus 2018 stagniere mit 10000 Personen der Bevölkerungszuwachs. Dies sei in den letzten 10 Jahren der niedrigste Wert. Bei Betrachtung der Bevölkerungsprognose des statistischen Landesamtes gebe es zwar noch einen relativ steilen Anstieg, der jedoch bereits deutlich unter den Zahlen der letzten Jahre liege. Bei einer Gegenüberstellung mit den Baufertigstellungen von 9700 in der Gesamtstadt und einem Plus von 10800 Personen und 2 Personen je Haushalt unterstellt, habe man in 2018 bereits dazu beigetragen, dass der Nachfrageüberhang etwas abgetragen wurde. Sollte sich diese Entwicklung in den nächsten 4-5 Jahren kontinuierlich so weiter vollziehen, könnte man hoffen, dass sich der Wohnungsmarkt etwas entspannt. Die jüngste Veröffentlichung zur Mietpreisentwicklung tte ergeben, dass es erste Quartale gebe, in denen keine Mietpreissteigerungen feststellbar gewesen seien. Harburg könnte durch diese Entwicklung etwas stärker unter Druck geraten, wenn zu viel gebaut werde. D. h. auch, man werde stärker auf Qualitäten setzen müssen, um sich von anderen Bezirken abheben zu können.

 

Eine Herausforderung seien die altersstrukturellen Veränderungen. Insbesondere die Gruppe der Hochaltrigen (80 und älter) werde deutlich steigen. Damit gehen veränderte Anforderungen an die Wohnungen, an das Wohnumfeld, aber auch an die Daseinsvorsorge und Infrastruktur einher.

 

r Harburg re es wichtig, preisgünstige Wohnungen zu schaffen um weiterhin Entlastungsfunktion wahrnehmen zu können. Ein wichtiges Projekt sei der Harburger Binnenhafen, da er eine Impulsfunktion für die Harburger Innenstadt haben solle. Bisher sei dies noch nicht der Fall und sei weiterhin eine große Herausforderung und Zielsetzung.

 

Die Harburger Innenstadt hätte teilweise problematische Sozialstrukturen. Hier sollte ein Aufwertungsprozess initiiert und eine Überbrückung der verkehrlichen Barrieren gefunden werden.

 

Zukünftig werde verstärkt auf das Thema Nachverdichtung gesetzt werden müssen. Zumal die Potenziale in den nächsten 4 bis 5 Jahren fast ausgeschöpft und die großen Entwicklungen dann abgeschlossen seien. Insbesondere könne dem hohen Bedarf an Einfamilienhäuser nicht nachgekommen werden. Es sei daher eine große Herausforderung gutgeschnittene, familienfreundliche Wohnungen zu schaffen.

 

Unterstützt werden sollte der Wechsel von älteren Einfamilienhäusern in Wohnungen durch attraktive Angebote im Geschosswohnungsbau. Entscheidend seien dabei zwei Aspekte. Zum einen sollte das Angebot in der Nähe der bestehenden Einfamilienhäuser sein, damit die Menschen in ihrem Quartier verbleiben können, bzw. attraktive zentrale Standorte seien mit hoher Qualität zu entwickelt.

 

Weiterhin müsste bezahlbarer Wohnungsbau thematisiert werden, vor dem Hintergrund des Bindungsauslaufs. Dann würde es auch darum gehen politisch ein Ziel zu setzen.

 

In der Vergangenheit habe man bei dem Wohnungsbau auf Quantität gesetzt. Zukünftig werde es darum gehen, bestimmte neue Qualitäten, neue Angebote zu schaffen, kleinteiliger bezogen auf das Volumen insgesamt vorzugehen. Dies könne sehr erfolgsversprechend für eine insgesamt positive Quartiersentwicklung sein.

 

Die Wohnungsmarktanalyse ist der Drucksache 21-0129 beigefügt.

 

Herr Richter weist daraufhin, dass nach dem aktuellen Wohnungsbauprogramm 780 Baugenehmigungen verzeichnet seien. Er bittet darum, die Zahlen in der Wohnungsmarktanalyse nochmals zu prüfen.


Der Ausschuss nimmt Kenntnis.