Auszug - Antrag SPD betr. Nachverdichtung im Einfamilienhausbau  

Frau Müller-Voß informiert ausführlich mit Hilfe einer Präsentation (liegt der Drucksache im nichtöffentlichen Teil an) über Nachverdichtungspotenziale im Einfamilienhausbereich innerhalb des Bezirks Harburg.

Eingangs teilt sie mit, dass Nachverdichtung im Bezirk laufend erfolgen würde. 2018 seien ca. 80 Wohneinheiten bei Bauvorhaben mit 1-2 Wohneinheiten außerhalb der Neubaugebiete und der durch Geschosswohnungsbau geprägten Gebiete genehmigt worden. Sie weist auf die Nachverdichtungsmöglichkeiten hin. Dabei habe man sich auf die Flächen mit 6 bis 8 Baugrundstücken konzentriert und die grundsätzliche Machbarkeit anhand diverser Kriterien (Erhaltungsbereich nach Baugesetzbuch, Denkmalschutz, Landschaftsschutz, Topografie, übergeordnete Planung, prägender Gehölzbestand) geprüft. Bereiche mit Blocktiefen von 100 m und weniger seien nicht geprüft worden, da hier keine realistischen Nachverdichtungsmöglichkeiten zu generieren seien. Sie geht auf die unterschiedlichen Nachverdichtungstypen ein. Anschließend zeigt Frau Miller-Voß die verschiedenen Anforderungen auf, die mit ihnen an das Planrecht gestellt werden.

Frau Müller-Voß stellt beispielhaft einige der identifizierten Nachverdichtungspotenziale nach geltendem Planrecht vor:

Harburg:

• Käfersiedlung – der Bebauungsplan Sinstorf 19, (festgestellt 27.09.2001) - sei aufgestellt worden, um Nachverdichtungsmöglichkeiten planungsrechtlich abzusichern. Dies sei sinnvoll gewesen, da dieser Bereich eine Blocktiefe von ca. 130 Meter aufweise. Der Bebauungsplan habe sehr differenzierte Festsetzungen getroffen. In Anspruch genommen worden sei die Möglichkeit einer Bebauung nur in sehr geringer Zahl.– erschlossen
• Jägerfeldweg – Bebauungsplan Marmstorf 30 (festgestellt 18.02.2000) sei ebenfalls für die planungsrechtliche Absicherung von Nachverdichtung neu aufgestellt worden. Auch hier erfolgte bislang nur eine sehr zurückhaltende Nachverdichtung. – erschlossen
• Nördl. Meckelfelder Weg – Bebauungsplan Sinstorf 23 (festgestellt 27.02.2013) – erschlossen. Mit Aufstellung des neuen Bebauungsplanes sei die Bügelstraße entfallen, damit könne die Pfeifenstielerschließung jeweils vom vorderen Grundstücksbereich hergestellt werden. Im Rahmen des beschleunigten Bebauungsplanverfahrens ohne frühzeitige Bürgerbeteiligung sei eine Eigentümerversammlung durchgeführt worden. Eine Nachverdichtung mit 4 Gebäuden sei zwischenzeitlich erfolgt.

Klassisch festgesetzt worden seien in dem rückwärtigen Bereich maximal zwei Wohneinheiten je Gebäude zuzulassen. Dies habe dazu geführt, dass auf einem Grundstück 4 Gebäude mit je zwei Wohneinheiten hergestellt worden seien. Bei dieser intensiven Nutzung seien die Wohnnebennutzungen und Gartenbereiche dann kaum noch vorhanden.

Mit diesem Beispiel zeige sich, dass Nachverdichtung nicht nur Einfamilienhausbebauung sei, sondern auch Geschosswohnungsbau sein könne.

Wandel von Einfamilienhausbau zum Geschosswohnungsbau bei Nachverdichtung

• Nördl. Beerentalweg – Bebauungsplan Eißendorf 2 (festgestellt am 23.06.1969) – Erschließung fehlt.

Der Bebauungsplan zeige ein Bodenordnungsgebiet, das nicht umgesetzt worden sei und die vorgesehenen Bügelstraßen seien nicht realisiert worden. Daher gebe es keine Nachverdichtung und eine Nachverdichtung mit Pfeifenstielen sei auf Grundlage des geltenden Planrechtes nicht möglich.

Für eine Erneuerung des Planrechtes müsse geprüft werden, ob die Baustruktur wegen der teilweise sehr schmalen Parzellen und eng beieinander stehenden Gebäuden eine Nachverdichtung möglich mache.

• Beerentalweg, Beerentaltrift – Baustufenplan – Erschließung fehlt

Dieser private Bereich stelle sich als Grünfläche dar und sei mit W1O festgesetzt. Bisher habe noch keine Bestrebungen gegeben, diese Fläche zu entwickeln.

Süderelbe:

• Ortskern Cranz – Eine Untersuchung von Flächenpotenzialen in 2016 hätten von 20-25 Wohneinheiten ergeben. Hier gelte teilweise Baustufenplan und teilweise eine § 34er Verordnung Der Bereich sei bereits durch rückwärtige Bebauung geprägt. Damit sei es planungsrechtlich zulässig, diese rückwärtige Bebauung zu ergänzen.
• Ortskern Neuenfelde – Neubaukonzeption (Stand 2017) Baustufenplan Neuenfelder Fährdeich und Cranz-Neuenfelde. Diese Flächen gehörten der SAGA und es würden dort im Mietwohnungsbau Reihenhäuser und Doppelhäuser (insgesamt 60 Wohneinheiten) hergestellt werden können. Die Bauanträge seien eingereicht und teilweise bereits entschieden.
• Im Weiteren sei eine Nachverdichtung auf einer Fläche am Neuenfelder Fährdeich mit einer W1O Ausweisung machbar.

Im Anschluss gibt Frau Miller-Voß die beispielhaften Nachverdichtungspotenziale bekannt, für die neues Planrecht erforderlich werde:

Harburg:

• Bereich Jägerstraße – Planung Büro Elbberg 2009 – Bei der Konzeptentwicklung für die Nachverdichtung seien im Blockinnenbereich 32 Wohneinheiten mit 9 Einfamilienhäusern, 20 Doppelhaushälften und 9 Reihenhauseinheiten angeordnet worden. Die Erschließung solle kleinteilig über private „Pfeifenstiele“ für zwei Parzellen erfolgen und nicht über eine Bügelstraße. Das Konzept sei den Bürgern im Oktober 2009 vorgestellt worden. Das Ergebnis sei eine sehr deutliche Ablehnung gewesen und man habe daraufhin diese Planungen vorerst nicht weiter verfolgt.
• Bereich Weinligstraße – Planung Büro Elbberg 2009 – Auch hier sei ein Konzept entwickelt worden. Möglich seien 50 Wohneinheiten in 5 Einfamilienhäusern, 34 Doppelhaushälften und 11 Reihenhauseinheiten. Erschließung über private „Pfeifenstiele“. Die Konzeption sei den Bewohner im Oktober 2009 ebenfalls vorgestellt worden und auch hier sei die Ablehnung für die Planungen genauso eindeutig gewesen. Damit seien die Planungen nicht weiterverfolgt worden.

Süderelbe:

1. Westlich Falkenbergsweg. Es gelte der Bebauungsplan Neugraben-Fischbek 20 von 1968. Der Bebauungsplan setze ursprünglich eine Bautiefe von 25 m fest, wenn es keine hintere Baugrenze gebe. In einer ersten Änderung 1975 sei die 25 m Grenze in Teilbereich aufgehoben worden, für den Fall einer öffentlichen Erschließung. In einer zweiten Änderung im Jahre 2000 sei die bebaubare Tiefe zum Teil auf 35 m erweitert bzw. vollständig aufgehoben worden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) sei ganz bewusst unverändert geblieben. Somit könne auf kleineren Grundstücken keine hintere Bebauung stattfinden. In diesem Fall handele es sich um eine Baunutzungsverordnung, bei der zur Geschossfläche sämtliche Flächen im Kellergeschoss, im Dachgeschoss, Aufenthaltsräume mit Treppen und Umfassungswänden gehörten. Daher sei zu überlegen, ob man durch eine Erhöhung der GFZ weitere Nachverdichtungspotenziale ermöglichen solle.
2. Östlich Falkenbergsweg (Waldfriedensiedlung). Es gelte der Bebauungsplan Hausbruch 2, der damals eine noch geringere GFZ von 0,15 festgesetzt habe. Diese Fläche sei topografisch nicht bewegt und es gebe auch keinen prägenden Gehölzbestand. Daher sei eine dichtere Bebauung vorstellbar. Ein Großteil der Parzellen gehöre einer Wohnungsbaugesellschaft. Es gebe jedoch auch einige Einzeleigentümer. Da dieser Bereich durch seine Lage und seinem Charakter für die Nachverdichtung geeignet sei, habe es bereits 2008 Gespräche mit der Wohnungsbaugesellschaft gegeben. Zu damaliger Zeit habe man aus unterschiedlichen Gründen Abstand von dem Projekt genommen. Aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen sollte erneut mit den Eigentümer über eine Änderung des Planrechts im Sinne einer Nachverdichtung nachgedacht werden.

Bei der Erhebung möglicher Wohneinheiten (siehe Tabellen in der Präsentation) im Rahmen einer Nachverdichtung könne nur von einem Potenzial ausgegangen werden. Wann und ob eine Nachverdichtung tatsächlich stattfindet, ist aus heutiger Sicher unklar.

Herr Lied geht ergänzend auf Frau Miller-Voss Vortrag ein. Die Nachverdichtungszahlen seien entgegen der Wohneinheitenzahl, die mit neuen Bebauungsplänen geschaffen werden, sehr gering. Zumal die Bewohnerschaft der potenziellen Nachverdichtungsgebiete überwiegend gegen eine Nachverdichtung sei. Er weist auf die hohe Anzahl von Einfamilienhäusern in Harburg und auf den Markt für Bestandshäuser hin. Die Wohnungsmarktsituation sei nach wie vor angespannt. Daher sei es wichtig, auch im verdichteten Wohnungsbau qualitativ interessante Angebote in Hamburg zu schaffen.

Auf Nachfrage erklärt Frau Miller-Voß, dass bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes auch über intensive Nutzung nachgedacht werde. Es sei auch zu beobachten, dass die Bauantragsteller eine maximale Ausnutzung der Grundstücke verfolgen und das geltende Planrecht ausgenutzt werde.

Herr Lied geht auf die intensive Ausnutzung der Fläche im Meckelfelder Weg ein und verdeutlicht, dass dies heute in dieser Art nicht genehmigt würde. Mit einer Begrenzung auf 120 m² Grundfläche hätte die Bebauung besser in die Struktur hineingepasst. Aus seiner Sicht sei diese Nutzung zu intensiv.

Herr Richter erinnert an die beabsichtigte Bebauung in der Großen Straße. Außerdem gebe es in Heimfeld zwischen Milchgrund und Eißendorfer Pferdeweg durchaus Beispiele, wo durch Abriss und Neubau eine erhebliche Verdichtung stattgefunden habe. Aus seiner Sicht sei es wichtig zu wissen, an welcher Stelle mit bestehendem Planrecht derartige Unterschiede zu erwarten seien. Denn neues Planrecht zu schaffen sei schwierig, da es immer dann lohnenswert sei, wenn eine gewisse Anzahl von Wohneinheiten damit generiert wird.

Herr Lied erklärt auf Nachfrage, dass es sicherlich Orte geben werde, wo es sinnvoll sei über eine erhöhte GFZ nachzudenken. Grundsätzlich würde er jedoch immer dazu neigen, restriktiv auf die GRZ zu schauen, so dass möglichst ein veritabler Teil in den Einfamilienhausgebieten grün bleibe. Man sollte stattdessen an passender Stelle über zweigeschossige Bebauung nachdenken.

Herr Penner ergänzt zu den Nachverdichtungspotenzialen Weinligstraße und Jägerstraße, dass die Öffentlichen Plandiskussionen inzwischen 10 Jahre zurück lägen, sodass durchaus diese Projekte nochmals verfolgt werden sollten. Insbesondere unter dem Aspekt, dass ein Teil der Grundstücke der Stadt bereits gehöre.